Cơ hội rộng mở
Theo báo cáo mới nhất của Tổ công tác Phú Quốc thuộc Ban chỉ đạo Tây Nam Bộ, tính đến cuối tháng 6/2017, huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang có 197 dự án được cấp giấy chứng nhận cũng như có quyết định chủ trương đầu tư, với tổng số vốn đăng ký lên đến gần 218.000 tỷ đồng. Con số này tăng 13,6 lần so với gần 10 năm trước (46 dự án, với tổng vốn 16.000 tỷ đồng), thời điểm Phú Quốc mới được quy hoạch xây dựng thành trung tâm du lịch.
Điểm đáng chú ý, nếu như hầu hết các dự án trước đây nằm im chờ thời, thì hiện nay đều chạy đua giải ngân. Có tới trên 30 dự án, với tổng vốn đầu tư 49.143 tỷ đồng đã đi vào hoạt động một phần và 24 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô vốn lên tới 103.408 tỷ đồng. Tổng số doanh nghiệp trên địa bàn đạt 2.310 doanh nghiệp, tổng vốn đăng ký trên 62.000 tỷ đồng.
Theo thống kê của Sở Du lịch Kiên Giang, trong 5 tháng đầu năm 2017, Phú Quốc đón gần 858.000 lượt khách, đạt hơn 47% kế hoạch năm, tăng 21% so với cùng kỳ. Trong đó, khách quốc tế đạt gần 181.000 lượt người, đạt 60% kế hoạch năm, tăng 30% so với cùng kỳ. Ước tính năm 2017, khách du lịch đến Phú Quốc đạt 1,8 triệu lượt, tăng 25,5% so với 2016, trong đó du khách quốc tế trên 300.000 lượt, tăng 42,7%.
Sức cầu lớn về du lịch đã kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào bất động sản nghỉ dưỡng. Đến nay, hầu hết các “ông lớn” trong ngành bất động sản trong và ngoài nước đều đã đặt chân đến Phú Quốc như Vingroup, BIM Group, Sun Group, CEO Group…
Những siêu dự án nghỉ dưỡng, những tổ hợp giải trí quy mô lớn, tuyến cáp treo vượt biển dài nhất thế giới, casino đầu tiên có khả năng thí điểm cho người Việt vào chơi… đang hình thành ở Bắc và Nam đảo. Những thương hiệu khách sạn quốc tế như JW Marriott, Accor, InterContinental, Melia, Movenpick… đều đã có mặt.
Theo đánh của các chuyên gia, lợi điểm quan trọng cho tiềm năng của đảo Ngọc là huyện đạo này được định hướng xây dựng thành đặc khu kinh tế với nhiều chính sách ưu đãi đặc biệt. Trong 3 địa phương gồm Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc, thì Phú Quốc có lợi thế trở thành đặc khu sớm nhất vì đã đầu tư lớn cho hệ thống hạ tầng, trong đó riêng vốn ngân sách giai đoạn 2004 - 2016 đã lên tới 25.460 tỷ đồng.
Nhiều dự án cơ sở hạ tầng quan trọng như sân bay quốc tế Phú Quốc, cảng biển quốc tế An Thới và trục đường xuyên đảo Bắc - Nam đã được cải tạo và nâng cấp. Cáp điện ngầm Hà Tiên - Phú Quốc đã hoàn thành từ năm 2014. Các dự án quy mô lớn đang được xây dựng ở giai đoạn đầu, bao gồm các cảng biển quốc tế ở Dương Đông, cáp treo giữa An Thới và đảo Hòn Thơm và cảng biển nước sâu.
Vốn ngân sách cũng rót mạnh cho các dự án nâng cấp hệ thống hạ tầng như đầu tư 2.000 tỷ đồng để tăng gấp đôi công suất sân bay lên 5 triệu hành khách/năm; đầu tư gần 5.500 tỷ đồng xây dựng đường trục Bắc - Nam và đường vòng quanh đảo; hơn 1.600 tỷ đồng để xây dựng cảng hành khách quốc tế…
Về vận tải đường thủy, Phú Quốc hiện có các tuyến Rạch Giá - Phú Quốc và Hà Tiên - Phú Quốc với trung bình 8 chuyến tàu cao tốc, 2 chuyến tàu phà. Dự án cảng tàu biển hành khách quốc tế với tổng mức đầu tư 1.600 tỷ đồng có thể tiếp nhận tàu trọng tải lên tới 225.000 GT, tàu khách có sức chở 5.000-6.000 người cũng sẽ được hoàn thiện trong năm nay.
Nhưng cạnh tranh cũng ngày càng lớn
Sự sôi động của thị trường bất động sản Phú Quốc vẫn tiếp diễn. Dạo quanh một vòng Phú Quốc, đợt sốt giá như những năm trước không còn, nhưng vẫn còn đó những thông báo bán đất diễn ra nhiều nơi, từ mức giá vài triệu đồng/m2 cho những mảnh đất nằm khuất, đến mức giá hàng chục triệu đồng/m2 cho những khu đất mặt tiền đường, nằm gần trung tâm đảo.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, “cò đất” tên L. cho biết, lượng khách tìm mua đất và đang sở hữu đất tại Phú Quốc hiện nay lớn nhất đến từ các tỉnh phía Bắc, chiếm đến 60% lượng khách mua. Đa số khách hàng có đất đầu tư xây khách sạn mini, nhà nghỉ hoặc một vài biệt thự hướng biển cho khách nước ngoài thuê dài hạn.
“Kỳ vọng về khách du lịch tăng mạnh trong thời gian tới là cơ sở để nhiều khách Bắc đầu tư khách sạn, nhà hàng tại đây”, anh L. nói, nhưng cũng thừa nhận, không dễ để kinh doanh thành công trong bối cảnh các chi phí xây dựng dự án ở đây cao hơn các dự án ở đất liền khoảng 15%. Chưa kể, khả năng khai thác cũng không dễ.
Số lượng du khách tăng trưởng mạnh không có nghĩa là tất cả các khách sạn đều có kết quả kinh doanh khả quan. Trên thực tế, nhiều khách sạn đang phải cạnh tranh gay gắt để thu hút khách thuê. Do quy mô thị trường không quá lớn, việc gia nhập của một dự án mới có thể tác động đáng kể đến hoạt động của thị trường.
Theo đánh giá của ông Rudolf Hever, Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á – Thái Bình Dương, trong thời gian tới, khi có một số lượng lớn các dự án mới đi vào hoạt động, sẽ dẫn đến sự cạnh tranh quyết liệt hơn nữa về giá. Điều này sẽ đem đến nhiều sự lựa chọn cho khách du lịch, song với các chủ đầu tư và các nhà điều hành, sự ảnh hưởng đó rất đáng kể. Những gì đang diễn ra cho thấy, những khách sạn được quản lý chuyên nghiệp phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các khách sạn mini do các gia đình quản lý.
“Chúng tôi đã thấy sự gia tăng nhanh chóng các dự án có quy mô nhỏ trên đảo. Đây cũng là xu hướng mô hình khách sạn phổ biến tại những địa điểm du lịch khác tại Việt Nam, cụ thể là tại Nha Trang và Đà Nẵng. Với đặc điểm linh động, dễ thiết lập và đáp ứng tốt nhu cầu thị trường, đặc biệt là về mức giá, các khách sạn mini hiện nay đang xuất hiện trên thị trường khá nhiều và đã trở thành một đối thủ mạnh đối với các khách sạn quy mô lớn cung cấp đầy đủ dịch vụ.” ông Rudolf nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp đang đầu tư dự án cỡ lớn tại Phú Quốc cho rằng, trong tương lai gần sẽ có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng với đa dạng sản phẩm biệt thự, condotel được tung ra thị trường. Hiện toàn đảo có trên 10.000 phòng lưu trú, trong đó phòng tiêu chuẩn 3-5 sao là 3.539 phòng, đủ đáp ứng cho 20.000 khách mỗi ngày. Tuy nhiên, số lượng này sẽ tăng mạnh trong thời gian tới khi hàng loạt dự án sắp đưa vào hoạt động.
Do đó, người mua nên xem xét các dự án với giá cả hợp lý, mang lại giá trị cho khoản đầu tư, quy mô phù hợp, thiết kế sáng tạo được phát triển, bởi chủ đầu tư và các đơn vị quản lý uy tín mà không chạy đua cam kết lợi nhuận một cách mù quáng. Hiện nay, trên thị trường có một số dự án quy mô lớn với kế hoạch tung ra hàng loạt các sản phẩm mà chưa chú trọng hoạch định về vấn đề vận hành trong tương lai.
“Cho dù những dự án này đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn cho người mua, nhưng với mức giá bán cao, lại tiềm ẩn rủi ro về mặt dài hạn cho nhà đầu tư thứ cấp nếu chủ đầu tư không hoạch định về mặt vận hành một cách hợp lý cũng như kế hoạch chi trả cam kết lợi nhuận”, vị lãnh đạo này nói và cho biết, phát triển hạ tầng du lịch không chỉ nằm ở bài toán về chất lượng cơ sở lưu trú, mà còn cả bài toán về các hoạt động du lịch trải nghiệm, kèm theo để có thể thu hút và giữ chân khách ở lại lâu hơn. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng thuê phòng cũng như cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư.
